Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên (dân buôn bất động sản thường gọi là Vinhomes Vũ Yên) thuộc Tập đoàn Vingroup, lựa chọn nhà đầu tư trước khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng xem xét, quyết định là chưa đúng trình tự…
Vừa qua, loạt thông tin về nội dung Kết luận thanh tra 18 dự án còn hạn chế, thiếu sót tại Hải Phòng khiến nhiều người quan tâm lĩnh vực kinh doanh bất động sản không thể không chú ý.
Thanh tra Chính phủ vừa công bố kết luận thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết 73 và 116 của Chính phủ; công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của UBND TP Hải Phòng.
Trong kỳ thanh tra, 5 doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất của doanh nghiệp cổ phần hóa sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở gồm: Công ty Cổ phần Thương mại Hachimex, Công ty Cổ phần Matexim Hải Phòng, Công ty Cổ phần Toa xe Hải Phòng, Công ty Cổ phần hóa chất vật liệu Bình Phát, Công ty Cổ phần xây dựng Ngô Quyền.
Ngoài ra, còn có 5 doanh nghiệp cổ phần hóa bàn giao đất cho nhà nước quản lý, sử dụng do không phù hợp với quy hoạch, mục đích, ngành nghề kinh doanh theo quy định, với tổng diện tích hơn 23.000m2. Trong đó, có Công ty Cổ phần dịch vụ mai táng Hải Phòng, Công ty Cổ phần Công viên cây xanh Hải Phòng, Công ty Cổ phần Bến xe Hải Phòng, Công ty Cổ phần đảm bảo giao thông đường thủy Hải Phòng, Công ty Cổ phần Cấp nước Hải Phòng.
Về việc tổ chức thực hiện Nghị quyết 73, Thanh tra Chính phủ nhận thấy UBND TP Hải Phòng chưa tích cực đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra, rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất đối với các doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là đối với doanh nghiệp trung ương cổ phần hóa đóng trên địa bàn TP Hải Phòng.
Qua kiểm tra, Thanh tra Chính phủ cho biết, việc UBND TP Hải Phòng thực hiện Nghị quyết 116 còn một số hạn chế, thiếu sót như việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đảm bảo tiến độ. Qua thanh tra trực tiếp một số dự án cho thấy, thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất vẫn còn có trường hợp chưa phù hợp với quy hoạch, chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Trong kết luận, Thanh tra Chính phủ còn nêu rõ kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án tại khu đô thị ở TP Hải Phòng. Cụ thể, giai đoạn 2011-2023, có 218 tổ chức được giao đất, cho thuê đất, với 241 dự án, tổng diện tích hơn 9.957 ha.
Theo kết luận thanh tra, kết quả cấp “sổ đỏ” tại TP Hải Phòng còn có hạn chế, thiếu sót. Cụ thể, một số dự án chưa được cấp “sổ đỏ” do dự án đang điều chỉnh quy hoạch và chủ trương đầu tư hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong đó có dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư, biệt thự cao cấp bán và cho thuê khách sạn 5 sao và khu ẩm thực chợ đêm huyện Thủy Nguyên; dự án phát triển khu dân cư tại thị trấn Vĩnh Bảo.
Trong kết luận, Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ một số tồn tại, hạn chế, thiếu sót trong công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng giai đoạn 2015-2022 tại TP Hải Phòng. Cụ thể như nguồn lực đầu tư cho công tác lập quy hoạch, đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội còn hạn chế; tiến độ thực hiện dự án ưu tiên còn chậm. Đến năm 2022, một số chỉ tiêu quy hoạch chính đạt tỷ lệ còn thấp.
18 dự án còn hạn chế, thiếu sót
Thanh tra Chính phủ còn chỉ rõ trong quá trình triển khai, thực hiện 18 dự án trên địa bàn TP Hải Phòng vẫn còn một số hạn chế, thiếu sót, vi phạm. Cụ thể, 11/18 dự án còn hạn chế, thiếu sót về công tác quy hoạch; 2/18 dự án còn hạn chế, thiếu sót trong việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở (dự án Làng Việt Kiều Quốc tế, không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, lựa chọn nhà đầu tư trước khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng xem xét, quyết định là chưa đúng trình tự).
Trong 18 dự án trên, Thanh tra Chính phủ còn cho biết có 8 dự án có hạn chế, thiếu sót trong việc xác định tiền sử dụng đất. Cụ thể như, áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất nhưng phân tích, lựa chọn tài sản so sánh không đảm bảo phù hợp quy định; xác định một số khoản doanh thu, chi phí không có cơ sở; xác định suất vốn đầu tư hạ tầng không đúng quy mô dự án…
Đối với 2 dự án đối ứng BT (dự án Hoàng Huy – Sở Dầu, dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River), UBND TP Hải Phòng không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất theo quy định tại khoản 5 điều 3 Nghị định 69. Tuy nhiên, sau đó Sở Xây dựng và chủ đầu tư đã có biên bản xác nhận việc hoàn thành thanh toán dự án BT, trong đó không tính lãi trả chậm theo hợp đồng BT.
Theo Thanh tra Chính phủ, để xảy ra hạn chế, thiếu sót nêu trên, trách nhiệm thuộc Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND TP Hải Phòng phụ trách lĩnh vực thời kỳ có liên quan; Hội đồng thẩm định giá đất TP Hải Phòng thời kỳ có liên quan; Giám đốc, Phó Giám đốc phụ trách lĩnh vực các sở TN&MT, Xây dựng, Tài chính, KH&ĐT…
Riêng về Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên thuộc Tập đoàn Vingroup, xuất hiện thông tin cụ thể hơn
Nhiều hạn chế, thiết sót tại dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên
Theo Kết luận thanh tra số 2386/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ, Tập đoàn Vingroup được lựa chọn là chủ đầu tư dự án tại Văn bản số 1265/UBND-QH ngày 13/02/2015 của UBND thành phố Hải Phòng.
Cụ thể, ngày 08/01/2015 UBND thành phố có Thông báo số 02/TB-UBND cho phép Tập đoàn Vingroup được khảo sát để nghiên cứu quy hoạch chi tiết 1/500 và lập dự án ĐTXD khu vực đảo Vũ Yên theo Quy hoạch chung Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải được duyệt. Tại thời điểm này, khu đất thuộc dự án chưa được giải phóng mặt bằng, không đủ điều kiện đấu giá theo khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013.
Tại Kết luận thanh tra vừa công bố, TTCP cho biết báo cáo của UBND thành phố Hải Phòng thể hiện việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo điểm c khoản 1 Điều 13 và khoản 5 Điều 73 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ. Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ kết luận “UBND thành phố Hải Phòng lựa chọn nhà đầu tư trước khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định là chưa đúng trình tự theo quy định tại khoản 5 Điều 73 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP”.
Cũng theo TTCP, ngày 01/4/2015 UBND thành phố Hải Phòng đã có Tờ trình số 10/TTr-UBND trình Bộ Xây dựng xem xét, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án, trong đó có trình nội dung về chủ đầu tư là Tập đoàn Vin Group – Công ty CP.
Đến ngày 04/5/2015, Bộ Xây dựng có Tờ trình số 33/TTr-BXD trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định đầu tư dự án và đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chấp thuận đầu tư dự án lần đầu tại Văn bản số 945/TTg-KTN ngày 30/06/2015.
Sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định 849/QĐ-TTg ngày 14/07/2023 trên cơ sở đề nghị của Tập đoàn Vingroup- Công ty CP, được Bộ Kết hoạch và Đẩu tư thẩm định và các Bộ, ngành có ý kiến tham gia (trong đó xác định Nhà đầu tư là Tập đoàn Vingroup – Công ty CP).
Kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định “Dự án ban đầu không hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 – 2020 của thành phố Hải Phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Hải An và huyện Thủy Nguyên là chưa đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Xây dựng 2014, khoản 17 Điều 28 Luật sử đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018.
Quá trình thực hiện, dự án chưa được cập nhật đầy đủ vào quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh thời kỳ 2011 – 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối 2016 – 2020 của thành phố Hải Phòng.
Tuy nhiên, dự án đã được cập nhật vào phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong Quy hoạch thành phố Hải Phòng giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1516/QĐ-TTg ngày 2/12/2023 và được cập nhật đầy đủ và kế hoạch sử dụng đất của quận Hải An, huyện Thủy nguyên năm 2024”.
Về giao đất, cho thuê đất, kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định, tại các Quyết định giao đất số 1591/QĐ-UBND ngày 8/7/2015, số 1819/QĐ-UBND ngày 24/8/2015, 1061/QĐ-UBND ngày 17/6/2016, số 501/QĐ-UBND ngày 7/3/2017, chưa xác định rõ cơ cấu sử dụng đất, hình thức và thời hạn giao đất, chưa đảm bảo theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, gây khó khăn cho việc xác định tiền sử dụng đất;
UBND thành phố có các Quyết định số 1602/QĐ ngày 22/6/2017, số 3577/QĐ-UBND ngày 26/12/2017, số 3321/QĐ-UBND ngày 17/12/2018 về việc điều chỉnh các quyết định giao đất trước đó, có nội dung về thời hạn thuê đất 50 năm kể từ ngày 26/12/2017 là không phù hợp do toàn bộ diện tích đất thuê đã giao cho Tập đoàn Vingroup trước đó, không đúng quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đất này được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận khi phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định 100/QĐ-TTg ngày 24/1/2024; giao diện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch đường vành đai 3 thành phố Hải Phòng và đường sắt đô thị với tổng diện tích 23,4ha, không thuộc nội dung đầu tư của dự án, không đúng quy định tại khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai 2013, ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể của dự án.
Không chỉ vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường và Tập đoàn Vingroup – Công ty CP chưa thực hiện ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh diện tích đất thuê theo Quyết định số 746/QĐ-UBND ngày 18/3/2024 của UBND thành phố Hải Phòng.
Một số công trình chưa được cấp Giấy phép xây dựng nhưng đã triển khai thực hiện, UBND huyện Thủy Nguyên và quận Hải An đã xử phạt vi phạm hành chính, sau đó Chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục và được cấp Giấy phép xây dựng. Ngoài ra, Chủ đầu tư đã xây dựng công trình để phục vụ giới thiệu sản phẩm và bán hàng dự án có diện tích 1.987m2 tại ô đất B5/TM2-02 (quy hoạch là đất công cộng, dịch vụ, diện tích 7.713m3), đã đưa và sử dụng nhưng chưa được xử lý theo quy định.
Đối với việc xác định giá đất cụ thể, nghĩa vụ tài chính, TTCP kết luận UBND thành phố Hải Phòng đã chậm xác định giá đất cụ thể là chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013; chưa xác định tiền thuê đất giai đoạn từ tháng 7/2015 đến tháng 12/2017. Ban Quản lý Khu Kinh tế miễn tiền thuê đất diện tích 325,34 ha để xây dựng sân golf thời hạn 11 năm là không đúng theo quy định tại điểm c khoản 1, điểm b khoản 2, điểm b khoản 5 Điều 15, điểm b khoản 2 Điều 16 Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên, ưu đãi này đã được Ban Quản lý Khu kinh tế thu hồi tại Quyết định số 671/QĐ-BQL ngày 22/2/2023.
Ban Quản lý Khu kinh tế chưa thực hiện xác định lại nghĩa vụ tài chính của Tập đoàn Vingroup – Công ty CP đối với diện tích 246,79ha thuê đất trả tiền hàng năm tại Quyết định số 746/QĐ-UBND ngày 18/3/2024 của UBND thành phố.
Ngoài ra, TTCP cũng xác định, việc UBND thành phố Hải Phòng có Quyết định số 746/QĐ-UBND ngày 18/3/2024 phê duyệt điều chỉnh quyết định giao đất và phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất cho Tập đoàn Vingroup – Công ty CP để thực hiện dự án.
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh tại Chứng thư định giá đất số 30802/CT-VVFC/BAN5 ngày 08/3/2024 làm cơ sở để UBND thành phố phê duyệt, có một số thiếu sót gồm.
Thứ nhất, số liệu về diện tích xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt tại Quyết định số 309/QĐ-UBND ngày 31/01/2024 với các chỉ tiêu về mật độ và chiều cao tầng tối đa; diện tích sử dụng sàn thương mại được tạm tính bằng 75% diện tích sàn xây dựng. Số liệu này cần được chuẩn hóa theo hồ sơ thiết kế thi công được duyệt;
Thứ hai, việc xác định tổng doanh thu phát triển, chưa có tài liệu chứng minh giao dịch thành công đối với các TSSS để xác định giá đất cụ thể đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; xác định tổng chi phí phát triển: dự án có diện tích theo quy hoạch 864,87ha.
Chứng thư thẩm định giá áp dụng suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng với dự án quy mô 200ha nhưng chưa xem xét điều chỉnh suất đầu tư tương ứng với quy mô dự án để tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô thị theo quy định tại điểm 3.1.2 phần I Thuyết minh và hướng dẫn sử dụng bàn hành kèm theo Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022;
Thứ ba, chi phí đầu tư hạ tầng tính cho toàn bộ diện tích quy hoạch đảo Vũ Yên bao gồm cả diện tích quy hoạch các công trình hạ tầng ngoài dân dụng, không thuộc Dự án (đường sắt đô thị, đường vành đai 3 thành phố) là chưa đảm bảo nguyên tắc quản lý chi phí theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Chuyển cơ quan điều tra nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự
Từ những hạn chế, thiếu sót phát hiện được qua thanh tra, tại Kết luận Thanh tra và công bố TTCP kiến nghị UBND thành phố Hải Phòng chỉ đạo kiểm tra, rà soát, xác định lại và thu bổ sung về ngân sách (nếu có) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các lần giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đối với các dự án không để thất thoát ngân sách nhà nước. Trong số này có dự án khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ yên.
Ngoài ra, thành phố Hải Phòng cần khẩn trương chỉ đạo, tổ chức thực hiện kết luận, kiến nghị thanh tra, có biện pháp chấn chỉnh, khắc phục, xử lý đối với những hạn chế, thiếu sót, vi phạm trong công tác quy hoạch, thực hiện quy hoạch; công tác quản lý sử dụng đất đai đã được nêu tại Kết luận thanh tra; rà soát , xử lý tương tự đối với các dự án khác trên toàn thành phố, đảm bảo tính đúng, tính đủ, đúng thời điểm theo quy định của pháp luật, không để thất thoát ngân sách nhà nước.
“Trong quá trình thực hiện Kết luận thanh tra, nếu phát hiện trường hợp gây thất thoát ngân sách Nhà nước, trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì phải chuyển cơ quan điều tra xử lý theo quy định của pháp luật”, kết luận Thanh tra Chính phủ nhấn mạnh!.
Đồng thời, Cơ quan thanh tra cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND thành phố Hải Phòng tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo, kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý; đồng thời chỉ đạo Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, địa phương và các tổ chức, cá nhân nghiêm túc kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân có liên quan đến hạn chế, thiếu sót được nêu trong Kết luận thanh tra.
(Theo Tài nguyên & Môi trường)
Nguồn tham khảo liên quan
https://nguoiquansat.vn/nhieu-lanh-dao-tp-hai-phong-de-xay-ra-han-che-thieu-sot-loat-du-an-khung-187093.html
https://smartf.vn/article/nhieu-thieu-sot-tai-du-an-cong-vien-dao-vu-yen/
https://vnexpress.net/18-du-an-bat-dong-san-o-hai-phong-bi-thanh-tra-chinh-phu-neu-vi-pham-4831403.html
