Những rủi ro lớn của khách hàng khi mua chung cư tại dự án The Matrix One

The Matrix One được quảng bá, giới thiệu là dự án chung cư cao cấp ở Nam Từ Liêm, Hà Nội, với giá bán “trên trời” dao động từ 55 đến 85 triệu đồng/m2. Thế nhưng tính rủi ro của dự án là rất lớn khi chủ đầu tư đã mang dự án đi thế chấp, còn đơn vị phát triển dự án là MIK GROUP bất chấp vi phạm pháp luật để xây dựng và rao bán. Liệu khách hàng có yên tâm đầu tư và mua để ở tại dự án này?

Khách hàng mua nhà tại dự án The Matrix One có thể rơi vào tình trạng khó được giải quyết vấn đề sổ hồng, tức nguy cơ mất nhà có thể xảy ra.

Dự án The Matrix One đang được rao bán rầm rộ bởi MIK Group với vai trò là đơn vị phát triển dự án. Trên thực tế dự án đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng số 119/GP-SXD do Công ty Cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư.

Dự án The Maxtri One đang được xây dựng rầm rộ khi chưa đủ pháp lý

Rao bán rầm rộ dù chưa đủ pháp lý

Quý 4/2019, tập đoàn MIK Group công bố kế hoạch phát triển dự án mới The Matrix One tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Tên cũ của Dự án là Golden Palace A. Dự án do Công ty CP đầu tư Mai Linh là Chủ đầu tư.

Dự án được phê duyệt đánh giá báo cáo tác động môi trường từ năm 2016, nhưng tới đầu năm 2019 mới khởi công, nhiều người cũng hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư. Cụ thể:

Ngày 30/11/2016, UBND TP Hà Nội có quyết định số 6606/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án Khu chức năng đô thị Golden Palace A. Trước đó, ngày 21/11/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội có Quyết định số 6978/QĐ-QHKT, phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Golden Palace A tỷ lệ 1/500.

Theo quyết định được phê duyệt, dự án có tổng diện tích đất cây xanh đô thị 144.140m2, đất trường trung học phổ thông có diện tích khoảng 8.000m2, tầng cao tối đa 05 tầng, đất trường mầm non có diện tích khoảng 3.256m2, tầng cao tối đa 03 tầng, đất trường trung học cơ sở có diện tích khoảng 4.500m2, tầng cao tối đa 05 tầng.

Về đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích khoảng 10.477m2, tổng diện tích sàn 17.702m2, cao tối đa 04 tầng. Diện tích đất hỗn hợp gồm 2 phân khu. Phân khu HH1 có diện tích đất khoảng 13.172m2, tổng diện tích sàn 174.906m2, quy mô dân số 3.330 người; Phân khu HH2 có diện tích đất khoảng 15.410m2, tổng diện tích sàn 145.230m2, quy mô dân số 2628 người, cao tối đa 44 tầng.

Ngày 20/02/2017 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 1208/QĐ-UBND. Sau đó, dự án được giao đất theo Quyết định số 1583/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 03/04/2018. Đến ngày 28/12/2018, dự án được cấp giấy phép xây dựng số 119/GP-SXD. Riêng tòa Chung cư cao tầng HH2-1 được Cục Quản lý Hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định theo văn bản 781/HĐXD-QLKT ngày 14/12/2018.

Tháng 1/2019, chủ đầu tư tiến hành khởi công dự án. Điều đáng ngờ là, khi thi công, quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với dự án chỉ còn 5 tháng (thời hạn vào ngày 1/5/2019). Theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường, khi hết hạn của quyết định phê duyệt, nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành thi công là vi phạm.

Theo Nghị định 40/2019/NĐ-CP (Điều 15), đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, việc không triển khai dự án trong thời hạn 24 tháng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Luật Bảo vệ môi trường, Chủ dự án không triển khai thực hiện hạng mục nào trong giai đoạn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường thì mới được triển khai thi công.

Đến nay, quyết định đánh giá tác động môi trường mới vẫn chưa được UBND TP Hà Nội ký ban hành. Trong khi đây là một trong những điều kiện cần để dự án có thể tiếp tục thi công đúng pháp luật..

Dù chưa đền bù thỏa đáng với người dân, dự án đã được xây dựng từ lâu, vi phạm Luật Kinh doanh Bất động sản

Ghi nhận thực tế tại khu đất đã được quy hoạch xây dựng Dự án The Matrix One cho thấy, hiện nay khu vực này đang thi công rầm rộ, đã hoàn thiện đến 90% nhà mẫu tại phía đối diện dự án, qua đường Lê Quang Đạo, các căn hộ mẫu là các căn 2 ngủ 2 vệ sinh, 3 ngủ 2 vệ sinh và căn Penhouse 4 ngủ. Nhà mẫu đã hoàn thiện và đi vào hoạt động từ cuối tháng 11.

Mặc dù Dự án The Matrix One chưa có đủ pháp lý, thế nhưng hiện nay trên nhiều trang website lại đang quảng cáo và rao bán các căn hộ tại dự án này một cách khá rầm rộ. Search từ khóa “The Matrix One” trên Google, một loạt thông tin rao bán dự án này xuất hiện rao bán các căn hộ với nhiều diện tích và mức giá khác nhau.

Thông tin trên website thematrixones.com cho biết, Khách hàng muốn mua căn hộ tại dự án này thì được hướng dẫn phải đặt cọc với chủ đầu tư số tiền là 100 triệu đồng. Sau đó sẽ thanh toán theo đợt với giá trị theo quy định của chủ đầu tư đã đề ra.

Toàn bộ dự án The Matrix One đã bị thế chấp tại ngân hàng

Vì sao có sự chậm trễ trong việc chấp hành pháp luật về môi trường trong xây dựng? Phải chăng Chủ đầu tư đang không đủ năng lực, chỉ cần thi công một phần để thực hiện chuyển nhượng một phần dự án? Suy đoán này có căn cứ khi mà dự án đã được thế chấp tại Ngân hàng VPBank.

Ngày 24/12/2018, chủ đầu tư đã mang toàn bộ dự án này đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, theo hợp đồng số 1118/HDTC/QTS/VPB-MAILINH. Sau đó, hợp đồng thế chấp trên được thay đổi bằng hợp đồng thế chấp số 0918/HĐTC/VPB-MAILINH ngày 30/1/2019, cùng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Không lâu sau đó, chủ đầu tư đã kết hợp với tập đoàn MIK Group để phát triển dự án.

Người mua nhà phải hứng chịu rủi ro?

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc CĐT thế chấp dự án, công trình nhà ở để làm tài sản đảm bảo thực hiện vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển Dự án và hoàn thành công trình, sau đó nếu thực hiện giải chấp là việc bình thường, được pháp luật cho phép.

Thế nhưng, theo luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở để vay vốn là hoạt động của doanh nghiệp, tuy nhiên nếu không thực hiện đúng thì sẽ trở thành rủi ro đối với người mua nhà. “Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện giao dịch (chưa có thông báo của Sở Xây dựng), nếu người mua ký hợp đồng và giao tiền cho chủ đầu tư thì tất cả các giao dịch này đều bị xem là vô hiệu nên khi giải quyết đến vấn đề xử lý dự án/căn hộ bị thế chấp thì người mua chỉ biết trông chờ vào sự hỗ trợ của các bên liên quan mà hoàn toàn không có quyền gì”, Luật sư Phượng nói.

Như vậy, khách hàng mua nhà dự án The Matrix One có thể sẽ rơi vào tình trạng khó được giải quyết vấn đề về sổ hồng và quỹ bảo trì sau này và cũng có thể đứng trước tình trạng mất nhà nếu như CĐT không tiến hành nghĩa vụ giải chấp đối với ngân hàng.

Vi phạm luật Kinh doanh Bất động sản

Đặc biệt, theo người dân phản ánh, nhiều người dân ở làng Mễ Trì Thượng không đồng ý với phương án đền bù. Theo đó, hàng chục người dân chỉ được đền bù mỗi mét vuông khoảng 1,5 triệu đồng/m2, trong khi sau khi xây dựng chung cư, đơn vị phát triển đang rao bán với giá 55-85 triệu đồng/m2, chênh lệnh rất lớn so với số tiền người dân được đền bù.

Do không đồng ý phương án bồi thường, nhiều người dân đã phản đối gay gắt. Thế nhưng, khi phương án bồi thường chưa được người dân đồng ý thì công trình đã được xây dựng. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng Luật Kinh doanh Bất động sản.

Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi và phản ánh thông tin về dự án này.

Hoàng Mạnh (T/H)