Cần làm rõ những dấu hiệu huy động vốn trái phép của Kosy ở Thái Nguyên

Theo giới thiệu của chủ đầu tư Kosy, dự án Kosy Gia Sàng (tên thương mại là dự án Kosy City Beat Thái Nguyên) nằm tại Khu trung tâm số 5, phường Gia Sàng (TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên). Dự án này có diện tích 14,3 ha, quy mô dân số dự kiến là 2.880 người với 358 lô liền kề và 22 lô biệt thự.

Ngày 5/11/2020, UBND tỉnh Thái Nguyên ra văn bản số 3512/QĐ-UBND do Phó Chủ tịch Lê Quang Tiến ký quyết định giao đất cho công ty Cổ phần Kosy sử dụng vào mục đích thực hiện Dự án Khu đô thị số 11 phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên (đợt 1). Theo văn bản này, Kosy được giao 67.789,17 m2 đất (đã được UBND TP. Thái Nguyên thu hồi và giải phóng mặt bằng). Trong đó, 36.372,37 m2 đất để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kĩ thuật; 2.794,6 m2 đất quy hoạch xây dựng trường mầm non; 376,9m2 đất quy hoạch nhà ở xã hội; 28.245,30 m2 đất ở để xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Số đất nói trên được giao với hình thức Nhà nước thu tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính với công ty Cổ phần Kosy và thông báo nghĩa vụ tài chính với Kosy theo quy định.

Ngày 26/11/2020, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp Giấy phép xây dựng số 33/GPXD cho Công ty cổ phần Kosy được phép xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan dự án Khu đô thị số 11, phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trên diện tích 67.789,17 m2 đất đã được giao (phần diện tích còn lại sẽ được thực hiện theo tiến độ giao đất của dựa án).

 

Dù vậy, nhiều dấu hiệu huy động vốn trái phép đã và đang xuất hiện tại dự án Kosy Gia Sàng dù dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản. Ở thời điểm tháng 12/2020, công trường dự án Kosy Gia Sàng vẫn còn ngổn ngang. Dự án này mặt khác hiện vẫn đang được rao bán rầm rộ, công khai trên internet.

Ngày 18/12/2020, công ty Cổ phần Kosy ra văn bản số 151/TB-KOSY do Phó Tổng giám đốc Phùng Thị Hải Vân ký, thông báo về cái gọi là “chính sách đặc biệt dành cho khách hàng tại sự kiện Lễ giới thiệu dự án Khu đô thị Kosy City Beat Thái nguyên”. Tại văn bản này, công ty Kosy thông báo về chính sách đặc biệt áp dụng cho khách hàng đặt cọc trong sáng ngày 20/12/2020 (khung giờ 8h đến 12h) với quà tặng như sau: tặng 10 triệu đồng với 1 lô liền kề giao dịch thành công, tặng 20 triệu đồng với 1 lô shophouse giao dịch thành công. Số tiền này được trừ trực tiếp vào tổng giá trị lô đất sau khi đã trừ các chính sách bán hàng theo quy định và không được quy ra tiền mặt.

Để được hưởng phần chiết khấu nói trên của Kosy, khách hàng phải đặt cọc đủ 50 triệu đồng cho 1 lô liền kề hoặc đặt cọc 100 triệu đồng cho 1 lô shophouse. Đại lý sau đó sẽ chuyển khoản đủ 100% số tiền đặt cọc của khách hàng cho chủ đầu tư.

Tại dự án Kosy Gia Sàng, các lô nhà có diện tích từ 78 – 162,7m2, được chủ đầu tư niêm yết với giá từ 13,5 triệu đồng/m2 đến 18,4 triệu đồng/m2.

 

Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

TH